Во время строительства различных капитальных объектов у обеих сторон, как у заказчика, так и подрядчика, нередко возникают вопросы относительно стоимости строительно-монтажных работ, принятых или выполненных. При этом компромисса в таких столкновениях достичь бывает сложно без образного «третейского судьи».
Поэтому в таких ситуациях участие незаинтересованного от финансового результата лица бывает необходимо. От такого человека требуется справедливый и объективный подход к оценке стоимости работ, из-за которых возник спор и, при необходимости, ее корректировка в ту или иную сторону.
А для того, чтобы сделать это максимально объективно, необходима смета, точно просчитанная и максимально понятная. В таком случае все стороны получат возможность без разночтений сформировать свою позицию об экономике проекта. Лучший способ получить такую документацию – обратиться в опытную консалтинговую организацию, компетентность специалистов которой позволит не только разработать качественную сметную документацию, но и проверить соответствие проектно-сметной документации (ПСД) фактически выполненным работам.
Во-первых, грамотно проведенный анализ ПСД позволяет оценить документацию с точки зрения целесообразности предстоящих расходов и экономической обоснованности выбора технологий, работ и материалов. Во-вторых, оценить качество и полноту фактически выполненных работ.
Подобная услуга востребована у заказчиков или подрядчиков, желающих получить объективные данные об эффективности расходов, понесенных на строительство объекта или на обоснование затрат, израсходованных на возведение здания, реконструкцию или ремонт капитального объекта.
Анализ проектно-сметной документации часто проводится в рамках судебных разбирательств между заказчиком и подрядчиком. В данной ситуации большую роль играют объективность и независимость, наравне с квалификацией специалиста.
Кому по силам анализ сметы?
Комплексный анализ сметы входит в компетенцию специалистов, погруженных в нюансы и расценки современного рынка строительства. В качестве предмета изучения перед ними ставят задекларированные суммы, необходимые для закупки материалов и перечень работ, которые оценивает подрядчик. Специалист анализирует качество и обоснованность использования конкретных строительных материалов с технологической точки зрения применительно к проекту. В то же время, специалист изучает проектную и рабочую документацию совместно со сметой на предмет выявления нестыковок и разночтений для того чтобы исключить искажения стоимости строительного объекта
Итог работы специалиста по анализу сметы – это письменное заключение или судебная экспертиза с конкретными выводами по каждому пункту сметной документации. При помощи данного заключения (экспертизы) можно оценить, насколько добросовестен подрядчик. Кроме того, судебная экспертиза обладает юридической силой и носит доказательственный характер во время судебного разбирательства.
Что делает специалист-сметчик во время изучения сметной документации?
Переходя к самому процессу, необходимо понимать, что процесс анализа проектно-сметной документации разнится в зависимости от типа сметы.
Если рассматривается локальная смета, то специалистом оценивается стоимость строительства отдельных объектов и таких элементов сметы, как:
— параметры зданий и сооружений, принятых по рабочим чертежам;
— номенклатуры оборудования, мебели, инвентаря;
— действующих сметных нормативов на виды работ, конструктивных элементов, а также оптовых, лимитных и в отдельных случаях цен разового заказа на оборудование, мебели и инвентаря.
При анализе объектных смет исследование специалиста объединяет значение локальных смет с группировкой работ и затрат по соответствующим элементам локальных смет: строительно-монтажных работ (СМР), оборудования, инвентаря и прочих расходов.
В качестве наглядного примера возьмем строительство двухсекционного многоквартирного дома. Здесь в оценку попадут такие затраты, как: землеустроительные работы, укладка фундамента, кладка стен, отделочные работы, устройство площадки для занятия спортом и так далее.
Работа специалиста во время проведения анализа проектно-сметной документации, как правило, делится на ряд отдельных операций по анализу:
— соответствия применения расценок требованиям строительных норм и правил (ГОСТам и СНиПам), а также прочим регулирующим нормативным актам;
— верности примененных расценок по видам выполняемых работ;
— заложенной стоимости сырья и материалов, фонда заработной платы, эксплуатации машин и оборудования;
— правильности применения расценок, накруток коэффициентов пересчета и поправок;
— вероятности завышения сроков продолжительности строительства.
Основная цель любого сметчика: достоверное и объективное описание технологии выполнения работ, выверенное определение объемов технологических операций и, наконец, честный расчет прямых затрат, которые максимально соотносились бы с описанием работ.
Так же основные задачи, которые ставит перед специалистом заказчик по проверке проектно-сметной документации:
— проверка исходной документации (проектная, рабочая, техническая и иная документация) на предмет несоответствия между собой;
— сверка объемов работ, материалов, механизмов, предусмотренных сметой и исходной документацией;
— определение фактически выполненных, дополнительных, неучтенных объемов работ проектно-сметной документацией;
— проверка цен на затраты (материалы, механизмы, ФОТ – фонда оплаты труда рабочих) на соответствия текущим/рыночным ценам.
Чек-лист для проверки проектно-сметной документации
Каким бы ни была сложной и объемной документация, в ней всегда есть критические точки и ключевые аспекты, изучив которые можно понять, насколько она достоверна.
В случае проектно-сметной документации, в приоритете:
— заложенные в смету объемы;
— примененные коэффициенты;
— цены на материалы, оборудование и технику;
— правильность примененных расценок.
Рациональнее всего разделить проверку на четыре этапа.
Этап I – проверка всех объемов, включенных в смету, на предмет их присутствия в проектной документации.
Этап II – проверка экономических потоков проекта: заложенного уровня заработной платы, показателей прибыли и затрат, а также понижающих и повышающих коэффициентов.
Этап III – проверка прочих затрат. Здесь важно не упустить из внимания такие статьи расходов, как:
— компенсация командировок;
— транспортировка сотрудников;
— перебазировка техники;
— и им подобных.
Этап IV – проверка верности применения единичных расценок и полноты смет. Необходимо удостоверится, что в ПСД отсутствуют ситуации задвоения одного вида работ несколькими расценками. Чтобы сделать это – нужно полностью изучить состав работ и сопоставить их со всеми расценками. Если проблем нет, то составы выполняемой работы и состав работ должны максимально совпадать.
Что в итоге?
Необходимость составления и анализа проектно-сметной документации может возникнуть как у заказчиков, так и у подрядчиков. При этом вопросы у сторон возникают как к комплексным работам, так и к отдельным ее составляющим, для того, чтобы урегулировать спорные моменты между заинтересованными лицами. Особую ценность сметная документация приобретает в процессе проведения промежуточных расчетов между заказчиком и подрядчиком (при подписании актов выполненных работ по формам КС-2; КС-3).
Строительная смета способна выступать и неким медиатором, предвосхищающим конфликты между заказчиками и подрядчиками. Будучи приложенной к договору подряда, согласованная смета выполняет функцию сдерживающего разногласия фактора при взаиморасчетах.
«Р-Консалтинг» рекомендует проверять проектно-сметную документацию, обращая особое внимание на объемы СМР, материалы, ресурсы, правильность примененных расценок, и их соответствие объёмам фактически выполненных работ.
Что «Р-Консалтинг» может предложить вам?
Если вы нуждаетесь в помощи независимой компании, «Р-Консалтинг» готов предоставить услуги профессиональных инженеров-сметчиков, погруженных в отрасль, бдительно наблюдающих за колебанием стоимости всех материалов и услуг, необходимых качественной проектно-сметной документации.
Нам доверяют, ведь наши исследования всегда обладают высоким уровнем профессионализма, степенью объективности и обоснованности. В 97 % случаях заключения наших экспертов ложатся в основу решений судов по различным спорам.
Вам необходима консультация, есть вопросы по целесообразности проведения анализа проектно-сметной документации и ее соответствия фактически выполненным работам? Обращайтесь к нам – рассмотрим ваш вопрос в индивидуальном порядке, поделимся опытом своих экспертов и определим потенциальный эффект от привлечения независимого специалиста.
Для сведения:
Разновидности смет и способы их расчета
Вся сметная документация делится на три вида: локальный, объектный и сводный сметный расчет. Локальные сметы затрагивают конкретные типы работ или отдельные составляющие крупного объекта, это базовые и наиболее детальные сметы. Объектные сметы создаются на объект в целом и объединяют в себе энное количество локальных смет. Сводные сметы отражают в себе затраты на масштабные комплексы зданий и суммируют документацию по объектам.
Независимо от разновидности сметы, за основу принимаются федеральные или территориальные нормативные расценки. Однако бывают исключения: порой расценки разрабатывают, исходя из индивидуальных параметров.
Поговорим о самых распространенных способах расчета сметной документации:
— Ресурсный сметный расчет – этот вариант исходит из нормы расхода материалов по каждому виду работ. На каждый кубометр, единицу, штуку или любую другую единицу измерения устанавливают норму расхода каждого из материалов, а также затраты на эксплуатацию техники, оплату труда рабочих соответствующей квалификации и так далее. При этом для расчетов используют актуальные цены на материалы, машины и механизмы, и действующие тарифные ставки;
— Ресурсно-индексный метод расчета – похож во всем на своего предшественника, кроме одного: стоимость работ в нем рассчитывают в ценах 1984 или 2001 годов, после чего индексируют цены на ресурсы до уровня текущих цен;
— Базисно-индексный метод расчета – смысл расчёта заключается в уходе в сторону укрупнения составляющих сметы. Согласно этому методу, ранее рассчитанную стоимость в базисном уровне по каждой строке умножают на соответствующий индекс. Но не по каждому ресурсу, а на целые виды работ.
— Базисно-компенсационный метод – наиболее «живой» способ составления смет. Он позволяет компенсировать затраты в зависимости от изменений цен и тарифов в ходе строительства. То есть общая стоимость проекта определяется по фактическим затратам после его сдачи заказчику.
Просто о сметах. Любая смета, в независимости от способа ее составления состоит из 3-х составляющих:
1. Прямые затраты. Они состоят из фонда заработной платы рабочих, расходов на спецтехнику, и стоимости материалов;
2. Накладные расходы. Это организационно-управленческие расходы. Они нормируются по видам СМР или по видам строительства для укрупненных расчетов, а определяются в процентах от фонда оплаты труда;
3. Плановые накопления (сметная прибыль). Они представляют собой норму прибыли, за счет которой подрядная компания функционирует и развивается. Сметная прибыль рассчитывается в процентах от фонда оплаты труда рабочих и операторов техники. При этом размер процента берется по отраслевым нормативам или по сложившейся норме конкретной организации.